文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势，也是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业(yè)化(huà)的(de)进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目(mù)的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)世界上女性最开放的是哪个国家上，在过(guò)去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购世界上女性最开放的是哪个国家房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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