5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一(yī)的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(s只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了hēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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