万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少(s整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚hǎo)中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请求权(quán)优先(xiān)于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了(le)部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国(guó整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚)信达申(shēn)请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身(shēn)？

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