饱受争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息等(děng)问题(tí)，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务(wù)事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交易(yì)过(guò)程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规(guī)范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢(wàn)。

　　在(zài)合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经交易(yì)各方协(xié)商(shāng)同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高(gāo)不(bù)得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实(shí)际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确(què)服(fú)务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平(píng)的(de)房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部(bù)门(mén)将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家(jiā)收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费及(jí)税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担(dān)中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利(lì)用其支配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢透明度，也(yě)有利(lì)于(yú)房(fáng)价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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