万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信(xìn)达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪(铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处háo)宅的(de)背后暗藏秘密(铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在(zài)北京豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难(nán)。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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