文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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