万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明(míng)确了购房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部(bù)价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产(ch2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称hǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(qh2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称uán)，成为国(guó)安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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