导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊ong>如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊一步(bù)推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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