万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿在职教育是什么意思，补充在职是什么意思(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属在职教育是什么意思，补充在职是什么意思实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了(le)的(de)，是(shì)有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主中，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式(shì)明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地(dì)步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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