近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定分三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分之间的(de)比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后(hòu)基(jī)金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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