饱受(shòu)争议(yì)的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规(gu空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗ī)院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性(xìng)，居(jū)民往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二(èr)手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调(diào)控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历(lì)来(lái)对房地(dì)产经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构在(zài)具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠(qú)道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆(kǔn)绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别(bié)明确(què)服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过(guò)转嫁(jià)的方式(shì)，在房价(jià)中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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