近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hó2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗ng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份额2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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