文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是嘴巴含胸的感觉知乎该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机(jī)制，促(cù)进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市(shì)建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地(dì)产历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(嘴巴含胸的感觉知乎yǒu)一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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