导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住(z1ma等于多少a，1ua等于多少ahù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套1ma等于多少a，1ua等于多少a数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建1ma等于多少a，1ua等于多少a(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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