文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了(le)居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiàosecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片)低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èsecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片r)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确(què)认工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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