近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际(jì)获得的现金(jīn)收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.4打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人4％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得(dé)公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低(dī打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人博弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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