万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确(què)实(shí)已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了(le)部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北(běi)京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？

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