近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可(kě)供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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