文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这600毫升等于多少斤水，800ml是多少水需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模(mó)式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(600毫升等于多少斤水，800ml是多少水zhī)付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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