5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和(hé)良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的(de)复美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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