导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。<音域划分从低到高，人声音域划分/p>

　　要(yào音域划分从低到高，人声音域划分)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的(de)房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方米的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的(de)人(rén)均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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