饱受(shòu)争议的二(èr)手房(fáng)交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布了关于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意(yì)见(jiàn)提及，近年(nián)来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事(shì)人负(fù)担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交(jiāo)依(yī)赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住(zhù)房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业关注最(zuì)多的一个话题(tí)，便(biàn)是(shì)房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价(jià)值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协(xié)商同意，可在(zài)规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门(mén)当前(qián)并未(wèi)明确具体(tǐ)的(de)中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而(49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数ér)房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住(zh49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数ù)房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等(děng)综(zōng)合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提(tí)出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领(lǐng)性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处(chù)于(yú)弱势(shì)地位，从而会出(chū)现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司(sī)可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用(yòng)，而这(zhè)部(bù)分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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