万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分讨债的(de)故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大的，没(méi)准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国(guó)信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢p>

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没变(biàn)，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也许会阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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