5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力(lì)的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企(qǐ)相缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将受益于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱)行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基(jī)本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱