“现在(zài)的房地产(chǎn)很难再出现像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈(yù)加明显，让机(jī)构和投资(zī)者的关注度从板块向单个(gè)标(biāo)的转移。上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业(yè)来(lái)看，无论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双杀到了最底部，而且是反复地(dì)杀到了底部(bù)，再往下的(de)空间(jiān)已经不大(dà)了。

　　苏州市相城区邮编是多少三道(dào)红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要参考

　　那么如何(hé)寻找房地产个股(gǔ)的阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道中进行选择(zé)，需要(yào)非(fēi)常小心(xīn)，避免选了半天，标的(de)公司出(chū)现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪(hóng)灏指出，需(xū)要满足以下三个基准：有(yǒu)大的(de)国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过红线的(de)。

　　他(tā)还表示，如果关注(zhù)一下今(jīn)年房地产的(de)开(kāi)发资金来源，可(kě)以发现，其实(shí)银行(xíng)的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房(fáng)企贷(dài)款(kuǎn)的，房企的主要资金(jīn)来(lái)源来(lái)自(zì)新盘的(de)销(xiāo)售。但今(jīn)年(nián)新房(fáng)的销售(shòu)情况相较一(yī)般。再关注一下，哪些(xiē)房(fáng)企能从银行拿到钱(qián)，其实主要还是(shì)那些有国企背景的房企(qǐ)，民营房企相对(duì)比(bǐ)较困难，所以(yǐ)整个行业出现了一个很(hěn)明显(xiǎn)的分化，无论是在(zài)销售(shòu)，还是融(róng)资等各个方面都非常明显。现在有国资背(bèi)景的房企在资本市场(chǎng)表现相对较好，但没有(yǒu)国(guó)资背景的民营房(fáng)企(qǐ)股(gǔ)价(jià)大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，在房地产行业内，我(wǒ)们(men)的逻辑是，“寻(xún)找最后的(de)赢家”。而具体(tǐ)到(dào)如何挖掘，我们会(huì)特别重视企业的成本优势，更具(jù)体(tǐ)一点，就(jiù)是(shì)它的(de)净借(jiè)贷水平（净负债率）是不是行(xíng)业(yè)内的(de)最低水平；利(lì)润率是(shì)不是行业内(nèi)最高(gāo)的；融资(zī)成本是否是行(xíng)业内最低的(de)；建安成本是(shì)否也是业内最(zuì)低的；这些都是我(wǒ)们看重的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注(z苏州市相城区邮编是多少hù)意的是，能(néng)够同时满足上述条件的房企并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发现(xiàn)，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆(lù)家嘴、格力地(dì)产、西(xī)藏城投、中交地产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城(chéng)建发展(zhǎn)、京投发(fā)展、光明地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等(děng)国(guó)央企房(fáng)企也踩了“三道(dào)红线(xiàn)”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健(jiàn)特色的国央(yāng)企房企，其(qí)财(cái)务(wù)指标(biāo)称得上完全健康的(de)仍是少(shǎo)数。而更加值得注意(yì)的是，在2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至地方(fāng)国企开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这无疑(yí)又进一步(bù)考验着(zhe)国央企的(de)资金链情(qíng)况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言，扩张速度(dù)的张弛有度尤为重要，节奏把握(wò)准确，有助于房(fáng)企储备优质“弹(dàn)药”；但(dàn)过于乐观(guān)的预(yù)判未(wèi)来市场，以及过于激进的扩张拿(ná)地节(jié)奏也有可能让房企重蹈此前(qián)的(de)高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进(jìn)行举例，它(tā)从2018年开始(shǐ)到2021年，连续(xù)4年的(de)净借贷比例(lì)都维持在33％左右(yòu)，完全没(méi)有增(zēng)加杠(gāng)杆(gān)比例(lì)。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到(dào)机会来(lái)了，其开始在一线城(chéng)市进行(xíng)大举拿地(dì)，净负债率也由此前的(de)33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同(tóng)时，该房(fáng)企新购入(rù)地块也实现(xiàn)了(le)快速(sù)的开盘利(lì)用率，预计今年会有更多的楼盘(pán)入市(shì)。像这类企业就(jiù)符合(hé)“最后的赢家(jiā)”的特点。一方面，在于(yú)它本身储(chǔ)备(bèi)了很多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一(yī)半在一(yī)线城市，另外(wài)一半(bàn)也主要集中在强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它(tā)的(de)扩(kuò)张是有节(jié)制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些房(fáng)企的(de)扩张速(sù)度让人感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说(shuō)看(kàn)到(dào)了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的影子。虽然(rán)说，见到机会时要出手，但出手的章(zhāng)法仍要(yào)小心，如果负债(zhài)率扩张得太快(kuài)，但未来(lái)的(de)两年市场没有想象得那么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量(liàng)一家(jiā)房企的扩张速度是否激(jī)进？陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》表示，主(zhǔ)要还是(shì)看房企的(de)净负(fù)债率水平，在(zài)我看来(lái)，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看出，这(zhè)一标准(zhǔn)要比“三道红线(xiàn)”对房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)要求不得(dé)高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解(jiě)释，当前房地(dì)产行业的(de)复苏速(sù)度并没有那么快(kuài)，所以要(yào)规(guī)避公(gōng)司净负债率提高到(dào)一个(gè)比(bǐ)较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较(jiào)积极的房企梳理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利发(fā)展等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负(fù)债(zhài)率持续居高(gāo)不下(xià)，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比(bǐ)的是，华润置地(dì)、中国海(hǎi)外(wài)发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙(lóng)湖(hú)集团等房(fáng)企(qǐ)在践行较积极(jí)的(de)拿(ná)地(dì)策略的同时，也较好(hǎo)地控制了公司的扩张速度与(yǔ)净负债(zhài)率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民营房(fáng)企

　　或具(jù)备(bèi)“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上(shàng)，他(tā)们是以同(tóng)一筛选标(biāo)准来看国央企与(yǔ)民营房企，但在(zài)各维度(dù)的实际表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)，国(guó)央企(qǐ)确实会更胜一筹(chóu)。如国央(yāng)企的融(róng)资(zī)成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央(yāng)企自然而然(rán)就具有(yǒu)天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看好(hǎo)国央企(qǐ)，但这也(yě)并不意味着，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营(yíng)房企同(tóng)样受到机(jī)构的青睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季(jì)报，滨(bīn)江集团的(de)十大流通股东(dōng)中新进了“中国工商(shāng)银行股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回(huí)报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社(shè)保基金一一(yī)六组合(hé)”等(děng)。

　　除(chú)此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海(hǎi)阿巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有限公司就长(zhǎng)期持(chí)有滨(bīn)江集团(tuán)。根据一季(jì)报，该资产公司的几只产品合计持有滨江集团(tuán)9543万股，约占流(liú)通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自(zì)身的基本面表(biǎo)现存在一定关(guān)系。2020年以(yǐ)来的近三年时(shí)间，房地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州(zhōu)本土房(fáng)企的(de)滨江集团仍(réng)是表现出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股(gǔ)价表(biǎo)现等多维度(dù)都表现了较强(qiáng)的增长势头(tóu)。

　　业(yè)绩(jì)方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿(yì)元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发(fā)布的2023年一季报(bào)，今(jīn)年一季度(dù)，滨江集团更(gèng)是实现了扣非归(guī)母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能保持(chí)自身业绩的(de)持续增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根(gēn)据(jù)2022年年(nián)报，滨江集团(tuán)有近七成(chéng)营收来自杭(háng)州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占(zhàn)到近六(liù)成(chéng)。近三(sān)年持续稳居(jū)杭州(zhōu)房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，滨(bīn)江集团(tuán)在杭州(zhōu)的(de)土储(chǔ)补充同样(yàng)较为(wèi)积极，根据(jù)诸葛找房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的(de)较突出表现(xiàn)，也让(ràng)滨江集(jí)团(tuán)的房企排名(míng)迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的房(fáng)企排(pái)名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的(de)集中调研。滨(bīn)江集团发(fā)布公告表示(shì)，公司于5月10日(rì)接(jiē)受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新华(huá)养老等18家机(jī)构调研。

　　产业链(liàn)布局重点移至(zhì)存(cún)量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是房地产产业(yè)链上的中(zhōng)游环节，其上游主要为(wèi)钢铁(tiě)、水泥、建材(cái)、玻纤(xiān)等材料供(gōng)应商，而下游应用行(xíng)业主(zhǔ)要(yào)包括中介服务(wù)、家用电(diàn)器、物业(yè)管理、家居用(yòng)品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环节(jié)与上游材料端息息(xī)相关，新盘开工不(bù)足(zú)导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地(dì)产行业在进(jìn)入存(cún)量房时代，所以对(duì)地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装家居(jū)领域，我们相(xiāng)对看好，因(yīn)为居(jū)民(mín)保有的住(zhù)房(fáng)规模越来越大，随着时间的(de)增加(jiā)，内装(zhuāng)更新(xīn)的需(xū)求也(yě)会越来(lái)越多。美国过去的(de)数(shù)据充分说明了(le)这一点，在新房销(xiāo)售(shòu)见顶之后(hòu)，家具消(xiāo)费的增长却一直都很好。对于地产(chǎn)产(chǎn)业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如消费建(jiàn)材(cái)、家居装(zhuāng)饰等。”万家基(jī)金人士(shì)表示。

　　而(ér)根(gēn)据《红周刊》对(duì)下游细分中相关赛(sài)道(dào)龙头年内表(biǎo)现(xiàn)的统计，目前暂居前两(liǎng)位的都(dōu)是来自(zì)家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是富(fù)安娜和水星家纺，特别(bié)是前者在(zài)月线连收七根阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例(lì)，富(fù)安(ān)娜(nà)主要从事纺织家(jiā)居、睡眠家(jiā)居、生活(huó)类产品的(de)研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇(qí)智”自(zì)有品牌。第一季度报告显示，报告(gào)期内，富安(ān)娜(nà)实现营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大(dà)流通股股东(dōng)来看，能够发现该股早已成(chéng)为基金重仓(cāng)股的天(tiān)下(xià)，彼时包括(kuò)公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力(lì)价(jià)值、工银(yín)瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募(mù)的明河2016，都在其中出(chū)现，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都(dōu)是价值派(pài)基金经理曹名长在管的产品，首(shǒu)季(jì)其(qí)同时(shí)重仓的房地产产业链股票还有(yǒu)金地集(jí)团和(hé)大亚圣象。

　　对(duì)比而(ér)言，前几年曾经风光一时的家居板(bǎn)块也(yě)因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进程缓(huǎn)慢等多(duō)因素一度沉(chén)寂，不过好在困境(jìng)反转露出曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中年内表现最好(hǎo)的(de)是志邦家居(jū)。同一时间段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩(jì)来(lái)看，无论是营(yíng)收还是归母(mǔ)净利润(rùn)，公司都实(shí)现了同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的十大流通股股东来(lái)看，《红周刊》发(fā)现广发基金经(jīng)理(lǐ)罗洋慧眼独(dú)具(jù)，一季报中他管理的广发策(cè)略(lüè)优选和广发安宏回报均增(zēng)加了持股，而(ér)这(zhè)两只产品也成为志邦家(jiā)居十大流通股股东中仅有的(de)两只公募。有意(yì)思的是，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部三只产品均登(dēng)榜十大流(liú)通股股(gǔ)东，其也成为他(tā)的独(dú)门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家居家(jiā)纺外，下游的物业(yè)股也越来越被机(jī)构所(suǒ)青睐，不过这类标的(de)大多(duō)在香港上市，如(rú)何选择成为(wèi)难(nán)题。对此，前(qián)述上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理举例分析：“物业服务不是一个(gè)高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣(zhēng)的是(shì)市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾(céng)经买的绿(lǜ)城服务为(wèi)例，它在中(zhōng)高端楼盘占(zhàn)比是比较高的，每年到(dào)期(qī)的(de)合同里提(tí)苏州市相城区邮编是多少价成功(gōng)率在30％～40％。它能做(zuò)到滚(gǔn)动的(de)大部分项目到期之后，经过两三(sān)轮合同周期还(hái)能做到产品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到产品提(tí)价的公司很少，因为物业公(gōng)司(sī)很容易(yì)一开始(shǐ)是挣钱的(de)，后面因为保安这些固(gù)定人员成本的年度增长，不过服务没有特(tè)别(bié)好，客户没有那么满(mǎn)意，能(néng)做到提(tí)价难度(dù)是非(fēi)常(cháng)大的。但是该(gāi)公司(sī)能在业内做到到期(qī)之后提价率比较高，这跟它的定位和比较(jiào)好的服务(wù)是有关系(xì)的。”他进一步强调。

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