导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数据显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以中考立定跳远满分多少米2023，中考立定跳远男生评分标准2022全国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作情况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布(bù)了(le)中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

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　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得(dé)到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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