导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅存量数(shù)据并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然(rán)灾龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思(zāi)害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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