万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要(yào)做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么(me)简单(dān)。

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　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬也是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)俄罗斯乌克兰什么时候结束战争端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型(xíng)知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。俄罗斯乌克兰什么时候结束战争

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京俄罗斯乌克兰什么时候结束战争城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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