近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的(de)固定(dìng)利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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