饱受争(zhēng)议的二(èr)手房(fáng)交易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意(yì)见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费、严格(gé)实(shí)行明码标价等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对(duì)称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过(g事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼uò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服(fú)事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程(chéng)中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项工作的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的一个话(huà)题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计(jì)算，一(yī)套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部(bù)下发(fā)的(de)《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收(shōu)费(fèi)的通知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合(hé)适的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分(fēn)别(bié)明(míng)确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应(yīng)当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查(chá)处(chù)不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对(duì)市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意(yì)见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要(yào)看各城(chéng)市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点(diǎn)城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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