OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目(mù)前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随(suí)着二级(jí)市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本(běn)面(miàn)、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低(dī)迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二(èr)级市场(chǎng)跌(diē)幅较大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合(hé)稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经济(jì索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终(zhōng)还(hái)是落(luò)到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预(yù)计签(qiān)署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述(shù)公告引起了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署租(zū)赁(lìn)意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要(yào)租(zū)户(hù)。虽然收(shōu)了三个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市(shì)场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于(yú)正常(cháng)情况(kuàng)，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租(zū)正好发生(shēn索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的g)在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出(chū)租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边(biān)也作了(le)一定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的(de)物(wù)业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负(fù)责(zé)人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目(mù)标(biāo)的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的(de)发(fā)展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下(xià)我们可能(néng)面临了(le)一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和(hé)市(shì)场的信心。”

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