导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的(de)房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jī中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗ng)验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大(dà)的不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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