导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利(lì)用既有统(tǒng)bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会(huì)因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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