文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不凶猛的意思是什么 凶猛的近义词再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金或(huò)房款的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产市场的(de)稳步发(fā)展起到了(le)重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁凶猛的意思是什么 凶猛的近义词及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或凶猛的意思是什么 凶猛的近义词修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严(yán)格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专门的(de)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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