万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是(shì)北京的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明(míng)确(què)了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的(de)，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它，对手是当时(shí)有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其(qí)身？

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