昨天，深圳取消(xiāo)二手房指导价的(de)消息在房产(chǎn)圈刷屏了(le)。

　　这条消(xiāo)息为什么(me)这么重要？首先二手房指导价被称为“核弹级”政策，其次深圳几(jǐ)乎是(shì)最后一个还在“认(rèn)真”实施这条政策的城市，最后(hòu)深圳是房价前(qián)三的核(hé)心城市。所以，深(shēn)圳的一举(jǔ)一动(dòng)都具有风向标意(yì)义(yì)。

　　有分析人(rén)士(shì)指出，深圳二手房(fáng)指(zhǐ)导价如(rú)果取消，首先(xiān)有利(lì)于(yú)深圳(zhèn)二手房回暖，然后(hòu)二手房(fáng)回暖有(yǒu)利(lì)于深圳楼市总体回暖(nuǎn)，最(zuì)后深圳(zhèn)楼市回暖有(yǒu)利于(yú)全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退(tuì)出？

　　昨天，深圳(zhèn)疯传“二手房指导价”正(zhèng)式(shì)结束。传言称：二手房(fáng)贷款不按官方参考价（指导(dǎo)价(jià)），银行核定房价以网签备案价和(hé)评估价孰低为(wèi)准。

　　自此(cǐ)，参考(kǎo)价(jià)真正(zhèng)变成了“参考价(jià)”。

　　目前没有看(kàn)到官方文件。据证券时(shí)报(bào)21日(rì)消息(xī)，目前深(shēn)圳多(duō)家大行表示“尚未接到正式通知，目前仍(réng)按参考价办理(lǐ)按揭(jiē)”。所(suǒ)以还(hái)需要(yào)持续的关注。

　　易居研究院研究总监严(yán)跃进认为，本次政策大概率为真(zhēn)，更多(duō)体现为银(yín)行贷款等领域按照新的(de)规则(zé)进(jìn)行，但不会出台正(zhèng)式文件。

　　有时候，有些事情，是不用发文件(jiàn)的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月(yuè)8日(rì)，深圳楼市二手房指(zhǐ)导价横空出(chū)世(shì)。当(dāng)时(shí)，深圳一口(kǒu)气公(gōng)布(bù)了全市(shì)3595个小区(qū)的参考价，很多南山、福田、宝安中心区的高(gāo)价盘，直(zhí)接(jiē)按照(zhào)当时的(de)市场价打了5折、6折来(lái)“指导”，银行只能按照指导价(jià)来(lái)计算首付、发放贷款(kuǎn)。

　　当时大(dà)家(jiā)还(hái)不觉(jué)得厉(lì)害(hài)，但(dàn)经历了这两年的痛苦，才深知为啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子，如果(guǒ)不“指导”，可以首付3成即300万；如(rú)果指(zhǐ)导(dǎo)价打七折即700万，那么首付3成210万，加上需要全款支(zhī)付的(de)部分，实际(jì)首(shǒu)付去到(dào)了510万，相当于(yú)首(shǒu)付5成了（多给210万首付）。这直接让大批量买家，失去了(le)购房(fáng)能(néng)力，相当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推(tuī)行二(èr)手(shǒu)房(fáng)参考(kǎo)价以后，东(dōng)莞(guǎn)、宁(níng)波(bō)、成都、三亚、西安、合肥(féi)、广州(zhōu)等10多个城市陆(lù)续跟进。事实也(yě)确实证明了，这条政策的“核弹(dàn)”级(jí)别(bié)。

　　到了2021年(nián)10月，根据(jù)安居客的统计，实施(shī)二手房指(zhǐ)导价的10个(gè)城市，有(yǒu破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗)8个挂牌价降了。

　　2022年受到(dào)疫(yì)情的影响(xiǎng)，二手房(fáng)更(gèng)是惨不忍睹。以2022年(nián)12月(yuè)数据为例，全(quán)国(guó)70个大(dà)中(zhōng)城(chéng)市(shì)房(fáng)价(jià)只有6个同比上涨(zhǎng)，其他的(de)泥沙(shā)俱下。

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　　深(shēn)圳(zhèn)，有人付出了沉重代价(jià)

　　据深圳乐有家研究中心数据(jù)显(xiǎn)示：成(chéng)交量上，二手房指(zhǐ)导价出台当年，深圳二手住宅成交量同比下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量同比下滑47％，全年成交量(liàng)仅2.2万套，创近(jìn)二十年(nián)最低记录，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方面，与(yǔ)二手房指导价发(fā)布当月相(xiāng)比，如今二手房挂牌价低于及(jí)接近(jìn)参考价的房源占比(bǐ)大幅增加。2023年(nián)一季度(dù)，深圳(zhèn)各区二手房(fáng)成交TOP10小(xiǎo)区中，过(guò)半成交价低于参考价(jià)。

　　只(zhǐ)有(yǒu)真实经历其(qí)中的(de)人(rén)，才(cái)能深(shēn)切的感(gǎn)知其(qí)威(wēi)力。

　　深圳房东(dōng)，斩仓的(de)新闻不绝于(yú)耳。

　　据说(shuō)一(yī)位(wèi)码农三年前高杠杆买了2套华润城，月供(gōng)12万，最终亏损1000万破产。据媒体推测，如(rú)果案例属实(shí)，买家的实(shí)际(jì)购房成本高(gāo)达20万/平(píng)，目前价格跌至(zhì)14万(wàn)/平(píng)，叠加这三年的(de)房贷和(hé)持有(yǒu)成本，差不(bù)多亏损超千万。

　　深圳一大(dà)批人(rén)这两(liǎng)年感受(shòu)到了太多“心酸”。二手房成交量创下多年新低，学区房神(shén)话不再(zài)，房产中介的日子难过，投资客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼市(shì)的基调下(xià)，2022年以来，实(shí)施(shī)了二(èr)手(shǒu)房指导价(jià)的城市(shì)陆陆续(xù)续(xù)低调退(tuì)出(chū)，目前只有(yǒu)深(shēn)圳还(hái)是(shì)最后(hòu)的“堡垒”。

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　　“风向标(biāo)”意义明(míng)显

　　最近一线城市(shì)也不端着了(le)。

　　近日，北京在房山区试点多子女家庭和职(zhí)住平(píng)衡(héng)家庭购房支持政策。上海也考虑予以多孩家庭在新房计分(fēn)制度政策上的支持。

　　从最新公(gōng)布的3月份70个(gè)大中城市商品住宅销售价(jià)格变(biàn)动(dòng)情况来(lái)看，广州、深圳的新房、二手房价格仍然是同比去年依然是下降的。

　　北京(jīng)、上(shàng)海已(yǐ)经(jīng)同比增长了(le)，其他(tā)二线城(chéng)市如(rú)杭(háng)州、成都、南京、合肥(féi)等(děng)城市价(jià)格都是(shì)同比上涨的。

　　广州、深圳能不急(jí)吗？

　　事(shì)实(shí)上，上面可能更急。3月份，两部门联合发文，全面推(tuī)动二手房“带押(yā)过(guò)户”全国实施，这是一条被广泛好(hǎo)评的新政。对于激(jī)活二手房交易，具有(yǒu)定海神针般(bān)的作用(yòng)。

　　住建部部长倪(ní)虹近日更(gèng)是(shì)指(zhǐ)出：建筑业(yè)、房地产(chǎn)企业(yè)要发挥国民经济“顶梁柱”“压(yā)舱石”作用(yòng)。回(huí)归到常识，从字面理解(jiě)一下这两个词，意(yì)思就是——顶梁柱如果不行了，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱石如果压不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政策(cè)，还有一大波正在(zài)路上...

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