OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦(pǔ)东新(xīn)区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的(de)产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类jk袜子总是掉怎么办，足球袜套j投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区(qū)、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期本(běn)身(shēn)园区(qū)类资产就(jiù)回调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是(shì)落到(dào)租金(jīn)收(shōu)入(rù)受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二级(jí)市场价(jià)格(gé)出现回落。在(zài)随后(hòu)召开(kāi)的业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的(de)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛(sài)跑，jk袜子总是掉怎么办，足球袜套j把(bǎ)这些面积在短期(qī)内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负(fù)责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作(zuò)了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平的面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募(mù)完(wán)成以后，新(xīn)老资产的(de)管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他在(zài)开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间(jiān)资产(chǎn)上市(shì)平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资(zī)源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也(yě)是至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张江科学(xué)城这三(sān)十(shí)年建(jiàn)设(shè)发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信(xìn)心排除万(wàn)难(nán)，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前突(tū)发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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