导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发(fā)展送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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