万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)北(běi)京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利(lì)保护(hù)问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一(yī)直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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