饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布了(le)关(guān)于(yú)规范(fàn)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务的意(yì)见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户(hù)个(gè)人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房(fáng)成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的(de)负担，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交易行为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更(g五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legatoèng)大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便(biàn)是房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京(jīng)二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并(bìng)未(wèi)明确(què)具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legato机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务项目和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人(rén)出(chū)具(jù)收费清单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标(biāo)准、收费金额(é)，由当(dāng)事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门要依法依(yī)规纳入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还(hái)是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的(de)经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化，有利(lì)于(yú)行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)很多(duō)房(fáng)源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有(yǒ五线谱中leggiero是什么意思，五线谱里的legatou)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的(de)基础上(shàng)，再(zài)次(cì)向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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