文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实(shí)践过(guò)程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lè戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班i)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业的(de)快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程(ché戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班ng)总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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