导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看(k扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文àn)似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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