OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几日(rì)的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市(kāi)始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级市(shì)场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不(bù)同程度(dù)下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前(qián)随着(zhe)二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行(xíng)董事高如汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市星对此表示，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没(méi)有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入受不(bù)受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季(jì)报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释(shì)说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人(rén)有那(nà)么(me)多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边也作了(le)一定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租(zū)户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也(yě)有一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我(wǒ)们在(zài)资源共(gòng)享和联合(hé)营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产业空间(jiān)资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们可(kě)能面(miàn)临了(le)一(yī)些(xiē)突发(fā)情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江科(kē)学城(chéng)这三十年建设(shè)发展过(guò)程中所(suǒ)经历(lì)的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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