一(yī)线城市，也不端着了。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手房指(zhǐ)导价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息(xī)为什么这么重要？首先(xiān)二手房指导(dǎo)价被称为“核弹级”政(zhèng)策，其次(cì)深圳几乎是最后一个还(hái)在“认真”实施这条(tiáo)政策的城(chéng)市，最后深圳是房价(jià)前三(sān)的核心城市。所以(yǐ)，深圳的一(yī)举一动都具有风(fēng)向标意(yì)义(yì)。

　　有分析人(rén)士指出(chū)，深圳二手(shǒu)房指导价如果(guǒ)取消，首先有(yǒu)利于深(shēn)圳(zhèn)二手房回暖，然后二手房回暖有利于深(shēn)圳楼市总(zǒng)体回暖，最后(hòu)深圳楼市(shì)回暖(nuǎn)有利于(yú)全国楼市(shì)回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

　　1

　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房指导价”正式结(jié)束(shù)。传(chuán)言称：二手房(fáng)贷(dài)款不(bù)按(àn)官方参考价（指导价），银行核定房价以网(wǎng)签备案(àn)价(jià)和(hé)评估(gū)价孰低(dī)为准(zhǔn)。

　　自此，参(cān)考价真正变成了“参考价”。

　　目前没(méi)有看(kàn)到官方文件。据证券时报21日(rì)消(xiāo)息，目(mù)前深圳多家大(dà)行表示(shì)“尚未接到正式(shì)通知，目前(qián)仍按参考价办理按揭”。所以还(hái)需要持续(xù)的关注。

　　易居研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监严跃(yuè)进认为，本(běn)次政策大概率(lǜ)为真(zhēn)，更多体现为银行贷款(kuǎn)等领域按照新(xīn)的规则(zé)进行，但不会出台正式文件(jiàn)。

　　有时候，有(yǒu)些事情，是不(bù)用发文件的。毕竟可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳楼(lóu)市二手房指导价横(héng)空出(chū)世。当时，深圳一(yī)口气公布了全市3595个(gè)小区的参考价，很多南(nán)山(shān)、福(fú)田(tián)、宝安中心区的(de)高价(jià)盘(pán)，直接按照(zhào)当时的市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照(zhào)指导(dǎo)价来计(jì)算首付、发(fā)放(fàng)贷款。

　　当时(shí)大家还不觉得(dé)厉害，但经历了这两年(nián)的痛苦，才(cái)深知为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举个(gè)例(lì)子(zi)，市场(chǎng)价1000万(wàn)的房子，如果(guǒ)不“指导”，可以首(shǒu)付3成即300万(wàn)；如果指导价打七折(zhé)即700万，那么首付3成210万(wàn)，加(jiā)上需要全(quán)款支(zhī)付的部分，实际首付去到了510万(wàn)，相当于首(shǒu)付5成了（多给(gěi)210万首付）。这直接让大批量买家，失去了购房能力，相当(dāng)于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推(tuī)行二手(shǒu)房参考价以后，东莞(guǎn)、宁波、成都、三亚(yà)、西安、合肥(féi)、广(guǎng)州(zhōu)等(děng)10多个城市陆续(xù)跟进(jìn)。事(shì)实(shí)也(yě)确实证明了，这条政策的“核弹”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根据安居(jū)客的统计，实(shí)施二手房指导价(jià)的10个(gè)城市，有8个(gè)挂(guà)牌价降了。

　　2022年受到(dào)疫(yì)情的影响，二手房(fáng)更(gèng)是(shì)惨不(bù)忍(rěn)睹。以2022年12月数据为例(lì)，全国70个大中城市房价只有(yǒu)6个同比上涨，其他(tā)的泥沙俱下(xià)。

　　2

　　深圳，有(yǒu)人(rén)付(fù)出了(le)沉重代(dài)价

　　据深圳乐有家(jiā)研究(jiū)中心数(shù)据显示(shì)：成交量上，二手房指导价(jià)出台当年，深圳二手住宅成交量同比(bǐ)下滑(huá)57％。2022年(nián)继续腰斩，成交(jiāo)量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创(chuàng)近(jìn)二十年最低记录，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方(fāng)面，与二手房(fáng)指导价发布当月(yuè)相比，如今二手房挂(guà)牌价低(dī)于及接(jiē)近(jìn)参考价(jià)的房(fáng)源占比(bǐ)大幅增加。2023年(nián)一(yī)季度，深圳各区二手房(fáng)成交TOP10小区中，过半(bàn)成交价低于参考价(jià)。

　　只有真实经历其中的人(rén)，才能深切的感知其(qí)威力。

　　深圳(zhèn)房东，斩(zhǎn)仓(cāng)的新闻不绝于耳。

　　据说一位码农(nóng)三年前高杠(gāng)杆(gān)买了2套华润城，月供(gōng)12万(wàn)，最终亏损1000万(wàn)破产。据媒体(tǐ)推测，如果案例属实，买家(jiā)的实际购房(fáng)成本高达(dá)20万/平，目前价格跌(diē)至14万/平，叠加这三年(nián)的房贷和持有成(chéng)本，差(chà)不多亏损(sǔn)超千(qiān)万。

　　深圳一(yī)大批人这两年感受(shòu)到了太多(duō)“心酸”。二手房成交量创(chuàng)下多年新低，学区(qū)房神话不(bù)再，房(fáng)产(chǎn)中介的日(rì)子难(nán)过，投(tóu)资客挥泪斩(zhǎn)仓(cāng)....

　　在稳楼市的基(jī)调下，2022年以来，实施了二手房(fáng)指导价的城市陆陆续续(xù科兴是美国的还是中国的)低调(diào)退出，目前只有(yǒu)深圳(zhèn)还是最后的(de)“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意义明显

　　最近一线城市也不端着(zhe)了。

　　近日，北京在房山(shān)区试(shì)点多子女家庭和(hé)职住平(píng)衡家庭购房支(zhī)持(chí)政(zhèng)策。上海也(yě)考虑予以多孩家庭在新房计分制度政(zhèng)策(cè)上的支(zhī)持。

　科兴是美国的还是中国的　从最新公布(bù)的3月份70个大中城市商(shāng)品住宅销售(shòu)价(jià)格变动情(qíng)况来看，广(guǎng)州、深圳的新房、二手房价格仍然是同比去(qù)年依然是下(xià)降的。

　　北京、上海已经同比增(zēng)长了，其他二线城市如(rú)杭州(zhōu)、成都、南京(jīng)、合肥(féi)等城市价格都是同比上涨的。

　　广州、深圳(zhèn)能不急吗？

　　事实上(shàng)，上面(miàn)可能(néng)更(gèng)急。3月份，两(liǎng)部门联(lián)合(hé)发文，全(quán)面推动二(èr)手房“带(dài)押过户”全国实施，这是一条(tiáo)被广泛好评的新政。对于激活二手(shǒu)房交易，具(jù)有(yǒu)定海神针般的(de)作(zuò)用。

　　住建部部长(zhǎng)倪虹近日(rì)更是(shì)指出：建筑业、房地产企业要发(fā)挥国(guó)民经济“顶梁柱”“压(yā)舱石”作(zuò)用。回归(guī)到常识，从字面理解一下这两个词(cí)，意思就是——顶梁柱(zhù)如(rú)果不行了，上(shàng)面不就塌(tā)了嘛？压舱石如果压不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼(lóu)市(shì)的政策，还有一大波正在路上...

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