OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的(de)影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库(kù)科(k黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑t: 24px;'>黥刑是什么刑罚 黥刑是轻刑还是重刑ē)技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个(gè)交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不(bù)是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成大(dà)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收(shōu)入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的(de)业(yè)绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了解释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了(le)对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个(gè)月履(lǚ)约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的(de)资源调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也(yě)有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平(píng)层(céng)，楼的成(chéng)新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单(dān)层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们(men)实(shí)现(xiàn)基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城(chéng)这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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