文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少国(guó)家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力(lì)寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快三万日元等于多少人民币多少速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告(g三万日元等于多少人民币多少ào)》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之间的(de)购房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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