5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而(ér)这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市