导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

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　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局(jú)限2l是多少毫升 2l是多少升(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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