5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银(yín)基金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些(xiē)不(bù)确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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