文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在(z2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天ài)完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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